Як продати або купити землю — покрокова інструкція для фермера

Купити або продати земельну ділянку — не поле перейти. До такої операції треба підходити виважено, детально проаналізувавши розташування, стан ділянки, наявні документи, а також всі можливі ризики. А як це зробити фермеру, який не володіє відповідними юридичними знаннями? Отже, розібратись в аспектах купівлі-продажу земельних ділянок від початку процесу і до нотаріального укладання договору Kurkul.com допоміг засновник сервісу Feodal.Оnline Андрій Дем’янович.

З чого варто почати?

Для продавця процес продажу починається зазвичай із бажання, яке може виникнути через ряд особистих причин. Необхідно зазначити, що продаж також може бути пов’язаний зі спланованою схемою відчуження земельних ділянок у фізичних та юридичних осіб. Це відбувається, коли землі запасу, резерву або державної власності ділять по 2 га в процесі безоплатної передачі земельних ділянок у власність, а потім відчужують їх. У будь-якому випадку продавець має якимось чином оприлюднити своє бажання. Це можна зробити кількома шляхами: йти до місцевих фермерів, використовуючи принцип «сарафанного радіо», або виставити відповідний лот на маркетплейсах із нерухомого майна, таких як OLX, або на спеціалізованих майданчиках, таких як біржа сільгоспземель Zemelka.ua.

У покупців операції купівлі починаються насамперед із планування середньої вартості землі, яку вони готові придбати в межах певних регіонів, та об’єму земель для володіння оперативним резервом коштів.

Наступний етап — пошук власників, що готові продати землю. Він може відбуватись різними методами. Найпростіший із них — «сільські чутки». Зазвичай об’єкти купівлі знаходяться за межами населених пунктів, а їх власники живуть у селах, тож цей метод полягає в розповсюдженні інформації серед місцевих жителів про те, що певна агрофірма або фізична особа має намір купити ділянку.

«Звичайно, знайдеться певна частина людей, які захочуть вирішити всі свої життєві проблеми за рахунок однієї земельної ділянки й будуть озвучувати якусь астрономічну цінову пропозицію. Саме тому рекомендую відходити від таких застарілих методів і користуватись онлайн-пошуком на відповідних майданчиках, де вартість ділянок відповідає ринковим цінам. Це зекономить вам час та сили», — зазначив Андрій Дем’янович.

Оцінка земельної ділянки

Якщо пропозиція була знайдена не за допомогою онлайн-сервісів, то до оцінки земельної ділянки потрібно підходити комплексно. Для початку її необхідно знайти на Публічній кадастровій карті, а якщо вона не має кадастрового номера — відправити продавця до проєктної організації для його присвоєння.

«Не раджу навіть говорити з продавцями про купівлю земельної ділянки без кадастрового номера. Планувати купівлю доцільно лише в тому випадку, коли є можливість ідентифікувати та перевірити землю, адже можна натрапити на шахраїв та втратити чималі гроші», — наголосив засновник сервісу Feodal.Оnline.

Навіть у випадку наявності оголошення про продаж земельної ділянки з кадастровим номером та реєстрацією в Державному реєстрі речових прав нерухомого майна фермеру необхідно також перевірити чи не перебуває вона в оренді або в обробці, оглянути рельєф і тільки після цього оцінювати її в грошовому еквіваленті та розмовляти з власником. Крім того, доцільно буде паралельно перевірити оголошену продавцем інформацію щодо ділянки в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

«Так ви можете зрозуміти: наявна чи відсутня оголошена інформація і зробити відповідний висновок. Важливо, щоб земельна ділянка або не перебувала в оренді, або щоб ви чітко розуміли умови орендної плати», — додав експерт.

Пакет документів

Договір купівлі-продажу земельної ділянки офіційно посвідчується у нотаріуса. Для підписання угоди необхідний такий пакет документів:

1. Довідка, яка посвідчує цільове призначення земельної ділянки — для ведення особистого селянського господарства (далі — ОСГ). У деяких районах України паї мають таке призначення, тобто теоретично їх можна купувати та продавати, але нотаріуси для уникнення спірних випадків додають до переліку документів таку довідку.
2. Оригінал витягу з Державного земельного кадастру, вартість якого складає приблизно 100 грн.
3. Експертна оцінка земельної ділянки, яка замовляється у відповідній організації. Орієнтовна вартість — 1 тис. грн.
4. Правовстановлюючий документ на земельну ділянку. Це може бути рішення сільської ради, наказ Держгеокадастру або рішення ОТГ.
5. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У випадку відсутності об’єкта у реєстрі в процесі підписання угоди земельну ділянку буде зареєстровано, але доведеться сплатити адміністративний збір.
6. Документи сторін. Для фізичної особи це паспорт та ІПН, для юридичної — установчі документи.
   Після реєстрації права власності та сплати адмінзбору протягом 3-5 днів фермер стає власником земельної ділянки.

Підготуйтесь заздалегідь

Для підписання угоди купівлі-продажу потрібно забезпечити формування земельної ділянки в реєстрі Держгеокадастру. Тобто для власників землі, які мають державні акти старого зразка, необхідно зробити технічну документацію щодо відновлення та встановлення меж земельної ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав.

«Це потрібно для того, щоб вашу земельну ділянку було видно на карті, а покупець міг її перевірити і придбати. Якщо ви зараз цього не зробите, після відкриття ринку землі проєктні організації будуть завантажені, отже, процес купівлі-продажу затягнеться», — пояснив Андрій Дем’янович.

Крім того, для пришвидшення підписання угоди продавцю потрібно внести відомості в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, адже нотаріус буде змушений зробити це самостійно, що додасть до процесу 5 днів.

«Нагадаю, що за наявності сертифіката на розробку технічної документації вже потрібно робити проєкти землеустрою, щоб ОТГ приймала рішення про виділення землі. Ця «акція» триватиме тільки до 2025 року, тож встигніть отримати свої земельні ділянки», — акцентував засновник сервісу Feodal.Оnline.

Вартість ділянок

Як правило, вартість земельної ділянки визначається, виходячи з її грошової оцінки. Звичайно, ціна залежить від лояльності продавця і навичок покупця. Необхідно зазначити, що в основному земельні ділянки купують та продають за договірною вартістю, яка була утворена в результаті переговорів між сторонами.

Держава в результаті купівлі-продажу отримує суму офіційної сплати, яка нараховується при правочині. Тобто механізму, який би змусив покупців та продавців вказувати реальну ціну на земельну ділянку, немає.

«На мою думку, такий механізм може бути запроваджено, але за умови правильної грошової оцінки земельних ділянок в Україні. Як це буде відбуватися після відкриття ринку — важко сказати. Скоріш за все суб’єкти будуть мати витяг про нормативно-грошову оцінку з реєстру Держгеокадастру і таким чином формуватиметься вартість ділянки. А от наскільки ці цифри будуть правдиві — ніхто не знає, адже наразі всеукраїнська грошова оцінка працює неправильно», — розповів Андрій Дем’янович.

Перевірка договору

На сьогодні, коли існує ринок земельних ділянок під ОСГ, договір купівлі-продажу буде містити стандартні пункти про приймання-передачу об’єкта, його вартість та місцеперебування, а результатом підписання угоди є внесення відомостей у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Такі договори дуже рідко оскаржуються, адже нотаріуси несуть відповідальність за ці правочини. Саме тому вони допоможуть зі складанням договору, і в 99% випадків він буде коректним.

Як не заблукати у земельних питаннях

«Якщо купівля-продаж ділянок буде стояти у вас «на потоці», слід найняти юриста, який розробить індивідуальну форму договору, що максимально захистить ваші права», — радить експерт.

У висновку варто підкреслити, що в разі необхідності продажу земельної ділянки насамперед потрібно визначитись зі способами пошуку покупців.

«Найвдаліший варіант пошуку покупців, який зекономить час та пришвидшить операції з купівлі-продажу, — розмістити ваш об’єкт на біржі сільгоспземель Zemelka.ua. А також слід розуміти, що кожна ділянка має ринкову вартість, і не треба називати космічні цифри, аби не продавати її все життя», — підсумував засновник сервісу Feodal.Оnline.

А редакція Kurkul.com також рекомендує вам бути уважними, підходити до питання купівлі-продажу прискіпливо й ретельно перевіряти документи на земельні ділянки, аби не бути ошуканими.

© Анастасія Герасименко, Kurkul.com, 2020 p.

Правовий режим земельних ділянок для садівництва

Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку. Редакція затверджена Halyna.dzhumak.

Зміст

Нормативна база

До якої категорії земель відносяться земельні ділянки для садівництва?

Відповідно до пункту а) частини другої ст. 22 Земельного кодексу України до земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги). Отже, земельні ділянки для садівництва відносяться до земель сільськогосподарського призначення.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей (ч. 1 ст. 22 Земельного кодексу України).

Хто може бути власником земельної ділянки для садівництва?

Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва.

Іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи, можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди (ст. 35 Земельного кодексу України).

Набуваючи право власності на земельну ділянку для садівництва власник отримує низку прав та несе відповідні обов’язки, які передбачені статтями 90, 91 Земельного кодексу України.

Способи використання земельних ділянок для садівництва

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для:

• закладання багаторічних плодових насаджень,
• вирощування сільськогосподарських культур,
• зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

До земель загального користування садівницького товариства належать земельні ділянки зайняті:

• захисними смугами,
• дорогами,
• проїздами,
• будівлями і спорудами загального користування.

Землі загального користування садівницького товариства безоплатно передаються йому у власність за клопотанням вищого органу управління товариства до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування на підставі документації із землеустрою, за якою здійснювалося формування земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Приватизація земельної ділянки громадянином – членом садівницького товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства.

Використання земельних ділянок садівницьких товариств здійснюється відповідно до закону та статутів цих товариств.

Землекористувачі здійснюють своє право відповідно до визначених прав та обов’язків передбачених статтями 95, 96 Земельного кодексу України

Оренда земельних ділянок для садівництва

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до статті 35 Земельного кодексу України користування земельними ділянками на умовах оренди може здійснюватись:

• громадянами України;
• юридичними особами;
• іноземцями;
• особами без громадянства.

Порядок отримання земельної ділянки для садівництва із земель державної або комунальної власності

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельної ділянки із земель державної або комунальної власності – для ведення особистого садівництва – не більше 0,12 гектара (п.«в» ч.1 ст. 121 Земельного кодексу України).

Слід пам’ятати, що передача земельної ділянки провадиться по кожному виду цільового призначення безоплатно один раз.(ч. 4 ст. 116 Земельного кодексу України)

Право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності, громадянами набувається за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування (ч.1 ст. 116 Земельного кодексу України).

Першим кроком громадянина України з метою отримання земельної ділянки для ведення особистого садівництва буде звернення до відповідного органу місцевого самоврядування (за місцем знаходження земельної ділянки), який передає земельні ділянки комунальної власності у власність із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення садівництва.

Дане клопотання подається особисто до органу місцевого самоврядування або направляється поштою рекомендованою кореспонденцією.

У клопотанні зазначаються та додаються:

• цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри;
• графічний матеріал, на якому зазначено бажане місце розташування земельної ділянки (викопіювання з планово-картографічних матеріалів);
• копію документа, що посвідчує особу (наприклад, паспорта громадянина України);
• погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб);
• документ, що підтверджує членство громадянина садівницького товариства (подається членами садівницького товариства)
• документ що підтверджує право на пільги при отриманні земельних ділянок.

Забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, які не передбачені статтею 118 Земельного кодексу України.

Термін розгляду клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою

Орган місцевого самоврядування (за місцем знаходження земельної ділянки) розглядає дане клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розробку проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.

Клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою та додатки до нього передаються на розгляд постійних комісій ради та за рішенням комісій включаються до порядку денного чергової або позачергової сесії ради. На сесії ради депутати шляхом голосування приймають рішення про надання дозволу або відмову в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

При розгляді питання щодо надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, особа яка подала клопотання має право бути присутньою на сесії ради.

Підставою відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою

Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів.

У випадку надання органом місцевого самоврядування відмови про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення садівництва, дана відмова може бути оскаржена в судовому порядку.

Див. також