Первинне і вторинне житло: переваги та недоліки

Sorry, this entry is only available in Ukrainian.

Які квартири найчастіше купують львів’яни, куди зазвичай вкладають кошти та як не стати жертвою афери забудовника Асоціації розповіли керівник відділу купівлі-продажу компанії «Дуоком» Микола Онуфрієнко та PR-менеджер будівельної компанії «Greenville» Анна Дроздова.

Сьогодні ринок нерухомості в Україні, зокрема у Львові, набув піку своєї популярності, отже покупці часто вкладають сюди свої кошти. Що, з Вашого власного досвіду, найчастіше купують львів’яни: одно-, дво- чи трикімнатні квартири?

М. О.: Станом на сьогодні люди найчастіше планують купити одно- та двокімнатні квартири. Це пояснюється тим, що на них нижча ціна, ніж на квартири з більшою кількість кімнат. Також – менші квартири є більш ліквідні, тобто придбавши таку квартиру, її можна, допустимо, здати в оренду або ж перепродати згодом. Оскільки нині платоспроможність українців зменшилася, то їм легше буде в перспективі утримувати меншу квартиру. Стосовно ж три- та чотирикімнатних квартир – то в них кошти вкладають менше, найчастіше на етапі будівництва, коли ціна на неї ще значно нижча.

Можна зазначити, що найкраще відбувається купівля нерухомості влітку, адже багато людей йдуть у відпустку і займаються вже виключно пошуком та купівлею квартири.

Анно, ви представник однієї з найбільших девелоперських компаній у Львові. Розкажіть як ви бачите ситуацію на ринку нерухомості та з чим, на вашу думку, пов’язане збільшення пропозиції?

А. Д.: Місто росте та стрімко розвивається. Багато людей приїжджає до Львова навчатись та працювати. Тож закономірно, що виникла потреба населення у новому житлі, відповідно збільшилась і пропозиція. Станом на сьогодні є велика пропозиція житла як на первинному, так і на вторинному ринку. Часто, купуючи квартири на вторинному ринку, покупець не задумується про те, що житло збудоване у 50-80 роки давно вже застаріле та віджило себе фізично та морально. Хрущовки, чешки та панельні будинки були збудовані без урахування комфорту та ергономічності житла, які на сьогодні є важливим критерієм при виборі житла. Термін експлуатації таких будинків також збігає, про що ніхто ніколи не замислюється, але незабаром вони стануть небезпечними. Так, в дійсності, перевага у виборі такого житла – це можливість одразу заселитись та жити, а також і невисока ціна. Але потрібно розуміти, що така інвестиція в подальшому буде нерентабельною через знецінення вторинного ринку. Натомість первинне житло вже будується з нових сучасних та якісних матеріалів із використанням інноваційних технологій, багато уваги приділяється комфорту та безпеці проживання, створюється власна розвинена інфраструктура, надається сервіс в обслуговуванні будинків. Ринок первинної нерухомості насичений цікавими пропозиціями, але при виборі потрібно розуміти кому довіряти, а кому ні.

Куди все ж вигідніше вкладати кошти: у вторинне житло, де ти хоча б бачиш, які стіни, що рівно стоїть фундамент, що не заваляться балкони, як це бувало у деяких львівських новобудовах, чи все ж у первинне, але добре перевірене?

М. О.: Потрібно вкладати, на мою думку, туди, де хороший район, а також хороша ринкова ціна. Як правило, вторинний ринок, на який є попит – це центр міста, та наближені до нього райони: Личаківський район, Франківський (район Чупринки, Коновальця) – адже там здебільшого австрійський тип житла, а, скажімо, у Львові це ціниться. Якщо говорити про дешеву категорію житла – це квартири вартість яких близько 30 тисяч у. о., тоді частіше шукають новобудови на початковому етапі будівництва або ж колишні гуртожитки та будинки сімейного типу.

Якщо особа вирішила купити квартиру і звернулася до агенції нерухомості за допомогою. То які послуги представлені і яка їх вартість?

М. О.: Якщо це первинний ринок і будинок ще не введений в експлуатацію, то ми робимо комплексну перевірку: хто забудовник, його історія, чи він не має проблем в законодавчому аспекті станом на сьогодні, якщо має, то які саме. Перевіряємо також конкретний будинок, дозвільну документацію на будівництво, на підключення комунікацій.

Якщо це вторинний ринок, то тут ще простіша перевірка – перевіряємо на предмет хто є власником квартири, чи за ним немає ніяких обтяжень, кредитних застав на квартиру, чи за власником немає ніяких проблем на законодавчому рівні, судових рішень чи арештів на його майно. Якраз саме завдяки дешевій ціні на квартиру можуть виникнути певні ризики: дешева ціна може свідчити про те, що власник щось приховує або ж покупцеві справді пощастило, адже це терміновий продаж і ціна значно нижча.

Ціни на такі послуги у компаній фіксовані – в районі 5% від кінцевої ціни, за яку купується квартира.

Скільки часу займає виконання цієї послуги?

М. О.: Теоретично від одного дня до тижня часу, в залежності від складності робіт. Вторинний ринок легше дослідити і перевірити, а з первинним ринком завжди важче. Дуже важко дізнатися за один день всю інформацію по забудовниках, по статусі земельної ділянки, по арештах і по історії самого будівництва.

Чим більше забудовників, тим, мабуть, і більше афер в цій сфері. Тому що не всі одразу мають готовий пакет документів, а сподіваються, що якось згодом можна буде це вирішити. Ціна на такі новобудови, відповідно, нижча, проте при покупці нерухомості людина може «потрапити у пастку» із документами. Як правильно обрати надійного забудовника та не стати жертвою афери?

А. Д.: Так, дійсно. На жаль, змушені констатувати наявність недобросовісних гравців на ринку, які будують неякісне житло та ще й порушують усі можливі норми чинного законодавства, часто навіть починають будівництво та продажі без будь-яких дозвільних документів.

Купуючи житло на первинному ринку, покупця повинна насторожити дешева ціна, яка, зазвичай, є першою ознакою недобросовісного забудовника. Часто під низькою ціною маскується відсутність дозвільних документів, самозахват земельних ділянок, неякісні матеріали та відсутність власних інвестиційних коштів та досвіду.
Дуже часто людина побачивши низьку ціну «засліплена» бульбашковою вигодою і навіть забуває перевірити документи. Тому дуже важливо, щоб людина звертала увагу на документацію та знала, що саме потрібно перевіряти, або залучила до перевірки досвідчених юристів.

А стосовно торгів: на первинному ринку це, мабуть, не варіант торгуватися за зменшення ціни, а як на вторинному? Чи можливо домовитися і опустити ціну, якщо так, то на скільки?

М. О.: В середньому 10% від початкової ціни можна скинути, але точно не більше. Як правило, більший торг відбувається на більш вартісних квартирах, а там, де ціна дешевша, то може бути близько 5%. Краще торгуватися на вторинному ринку безпосередньо з власниками. Якщо говорити про первинний ринок, то є програми лояльності від забудовників, до прикладу, якщо ти оплачуєш 100% від вартості житла, то можуть бути певні уступки, але максимум до 5%. Зараз такий час, що кожен власник хоче продати якнайдорожче, а покупець купити якнайдешевше. Тому варто знайти золоту середину.

Від чого варіюється ціна на ринку? Адже вона не те, що кожного року, а чи не щодня змінюється?

М. О.: Якщо говоримо про первинний ринок, то тут важливу роль відіграє прив’язка до курсу долара. Забудовники себе страхують і фіксують ціну в залежності від курсу, якщо гривня падає – то ціна перераховується.

Якщо вторинний ринок, то існує така закономірність, що чим більший курс долара, тим дешевшою має бути квартира. Але не всі власники готові опустити ціну, тому квартира може продаватися більше року. На такому фоні перші позиції займає первинний ринок, тому він переважає по попиту. При покупці квартири варто все ж таки бути обачними та не тішитися необґрунтовано низькій ціні. Адже безкоштовний сир – лише в мишоловці.

Що б ви порадили потенційним покупцям нерухомості?

А. Д.: Радимо обирати забудовників, які уже мають в своєму арсеналі збудоване та здане житло – це стане для Вас додатковим підтвердження надійності. А також рекомендуємо додатково звертатись до відкритих зовнішніх джерел інформації. Для створення прозорості ситуації на ринку, захисту громадян та допомоги у виборі забудовника, розпочала свою діяльність Інтерактивна карта забудов Львова , на якій позначені всі існуючі забудови. Кожен з позначених забудовників є перевірений на правомірність ведення будівництва, що підтверджено наявністю документів. Тож ви маєте можливість бачити актуальну ситуацію на ринку та отримувати інформацію з достовірного джерела. Бажаємо майбутнім клієнтам зробити свій правильний та перевірений вибір!

Що краще: вторинний ринок чи новобудова?

Первинне житло — це про ризики та розпиття шампанського, якщо все вийде. Частіше квартири в таких будинках продають ще до завершення будівництва. А коли ви вже вклались у таке житло, залишається тільки молитися про те, аби квартиру здали в експлуатацію. Вторинне — це про стабільність і точну впевненість у результатах. Але планування буде не таким, як ви хочете, виникають питання до сусідів, паркування, системи безпеки тощо.

У цьому квесті, де краще купити квартиру, однозначних відповідей немає. Поговоримо про це мовою фактів, аби ви вибрали для себе зручний варіант житла.

Що таке вторинне житло?

В Україні нерухомість часто представлена саме вторинним ринком. А вторинний ринок нерухомості — це можливість придбати готове житло. Будинок уже устоявся та в ньому не перекосить фундамент.

Вторинне житло — це ті квартири чи будинки, що вже мають оформлене право власності. Це може бути стара будівля, що простояла вже сотню років, а може бути новий будинок, який здали в експлуатацію декілька років тому. То що таке вторинне житло? Так називають площу, на яку вже створено всі документи та якою користувалися. У цьому будинку могли жити господарі чи здавати його під оренду.

Плюси вторинного житла

Вторинні будівлі мають доволі багато переваг. До найбільш значущих належать:

1. Квартира з ремонтом на вторинному ринку коштуватиме дешевше, ніж у новобудові.
2. Ви можете вибирати будь-який район міста, натомість новобудови зараз з’являються не на кожній локації.
3. Ціни на житло у вторинному фонді стабільніші, тож ви зможете потім перепродати квартиру.
4. Менше часу йде на оформлення угоди, оскільки тут уже не треба робити правовстановлювальні документи.

Вторинний ринок житла — це ще й варіант для консерваторів. Якщо ви не довіряєте сучасним технологіям і інноваційним рішенням, простіше взяти квартиру в будинку, що вже стоїть і не руйнується.

Мінуси вторинного житла

Недоліків у житла на вторинному ринку також немало. Що до них належить:

1. Проблеми з комунікаціями — усе, від опалення до каналізації, із часом псується, тож треба очікувати на коротші терміни, коли ці проблеми вилізуть назовні. Особливо, якщо будинок історичний.
2. Застаріле планування квартир — ви можете зробити авторський ремонт і перепланування, але це коштуватиме багато.
3. Стан прибудинкової території, сходового майданчика, ліфта вже гірше, ніж у новобудові.
4. Більшість будинків з’єднано із централізованими комунікаціями, тож зекономити на комунальних платіжках не вийде, а ще ви будете залежати від міста.

Якщо продавець квартири не зовсім доброчесна людина, то він за косметичним приємним ремонтом може сховати недоліки квартири. А ще вам доведеться потоваришувати із сусідами, щоб «історію квартири» вони не переносили на вас.

Яке житло вважається новобудовою?

Новобудова — це будівлі, що тільки добудувалися, а квартири їхні тільки виставили на продаж. Зазвичай рієлтори називають «новобудовою» всі будинки, що здані в експлуатацію за останні чотири роки.

Важливо, що квартири в новобудові перебувають у власності забудовника. У них ще немає права власності, документів, їх ніхто не купував. Коли таке житло переходить у власність третьої особи, квартира одразу набуває статусу «вторинного ринку». Навіть якщо на житлоплощі ніхто ще не жив і не зробив там ремонт.

Плюси житла в новобудові

Якщо ви купуєте квартиру ще на моменті будування, вона буде на 20–40% дешевшою, ніж при купівлі вже після завершення будівництва. Проте чи є це перевагою, точно сказати не можна. Адже бувають ситуації, коли забудовник просто не доводить справу до кінця. Отримати гроші можна буде, але час ви втрачаєте.

До безсумнівних переваг належать:

1. Різноманіття сучасних варіантів планування та великі панорамні вікна.
2. Отримуєте разом із квартирою нову інфраструктуру, адже в більшості міст влада навколо таких нових районів створює з нуля інфраструктурні об’єкти.
3. Вигляд мають привабливий, що стає пріоритетним чинником для естетів.
4. Матеріали якісніші та проживуть довго, часто в проєктах із самого початку закладено проведення утеплювачів, шумоізоляції та гідроізоляції.

Простіше тут відбувається і спілкування із сусідами. Адже ще немає сталих взаємин між усіма. Також квартири в новобудові купують люди, що мають із вами приблизно однаковий статок.

Мінуси житла в новобудові

Перед тим як остаточно вибрати: новобудова чи вторинний ринок, оцініть мінуси нових квартир. До них належать:

1. Вибір локацій набагато менший, а часто новобудови знаходяться ще й на околицях міста.
2. Ви не можете використовувати схему «купив і живи», адже ще треба зробити ремонт і придбати меблі.
3. Додаткові витрати йдуть на ремонт і облаштування житла, хоча це і кращий варіант, якщо вам принциповий інтер’єр вашої квартири.

Проблемою може стати те, що будинок має «всістися». Не всі технології зараз працюють таким чином. Однак усе ж має пройти хоча б рік, щоб точно запевнитися — будівля стоїть рівно, по стіні не пішла тріщина навесні тощо.

Висновки

Ви можете вибрати вторинне й первинне житло серед оголошень на OLX. Однак спочатку з’ясуйте, яку квартиру краще купити саме у вашому випадку. Купити житло в новобудові треба тим, хто орієнтується на якість і має в запасі багато часу, аби почекати здачу в експлуатацію, оформлення документів і зробити там ремонт із нуля.

Купити стару квартиру зручніше тим, хто хоче жити в історичному районі або не має часу на очікування ремонту, а хоче одразу ж заселитися. Проте треба бути готовим до вже непривабливого під’їзду та старих комунікацій.

Пам’ятайте, що це все — узагальнено. Кожен будинок треба розглядати індивідуально. Адже вторинним житлом вважається і будинок, що побудували три роки тому. Але він усе ще має гарний вигляд.

Первинний і вторинний ринок нерухомості

Первинний ринок — це різні новобудови, тобто це нерухомість, яка ще не перебувала у власності. Покупець купує абсолютно нову квартиру/будинок/таунхаус, що побудували нещодавно.

Тепер розберемо, що таке вторинний ринок
Виходячи із назви можна зрозуміти призначення вторинного житла. Це житло з «історією», тобто придбана нерухомість вже не «першої свіжості» і у неї був власник.

Що ж краще? Вибір за вами!

Звичайно, покупці прагнуть придбати саме новобудову , але чому? Можна оформити житло на свій власний смак, тобто зробити ремонт “з нуля”, широкий вибір, новий будинок і т.п. За к-тю плюсів цей вид нерухомості значно виграє у порівнянні з вторинною нерухомістю.

Розглянемо позитивні фактори при купівлі новобудови детальніше:

• Не потрібно платити посередникам.
• Ви можете оформити житло на власний розсуд та створити свою неповторну “атмосферу”.
• Не потрібно витрачати безліч грошей на заміну старих труб, сантехніки тощо, адже будинок абсолютно новий.
• Ціна на нерухомість буде лише зростати і якщо виникне необхідність — ви завжди можете продати об’єкт.
• Можна не перевіряти «історію». Потрібно лише перевірити забудовника і переконатись, що будівництво здійснюється згідно із чинним законодавством.

Негативні аспекти первинного ринку:

• Процес будівництва може затягнутися на невизначений час.
• Будівельна компанія може стати «банкрутом» та будинок не добудують.
• Підготовка юридичних документів — це довгий процес, тому Вам потрібно буде набратися терпіння.
• У новинах ми часто бачимо недобросовісні організації. Тому існує невеликий ризик.

• Доведеться викласти чималеньку суму на ремонт.
• Усі мешканці будуть переїздити одночасно, а це означає, що вони також будуть проводити ремонтні роботи і як результат постійний шум за стіною.
• Може виявитись, що поруч не буде школи, садочку, магазинів, парковки і невідомо коли вони з’являться. Тому потрібно звертати на це увагу заздалегідь!

• Гроші на квартиру/таунхаус або будинок — банки видають кредит з великими відсотками або зовсім відмовляють у видачі, тому…

Як Ви бачите, негативних факторів не багато, але вистачає, щоб хоча б розглянути варіант придбання вторинного житла

• Основний плюс — ви купуєте «готове» житло з усіма принадами, а також незручностями.
• Ще одною перевагою вторинного житла є — час. Його можна придбати у стислі терміни, але пошук підходящої нерухомості забирає багато часу.

Будівельники спочатку дивляться на вторинний ринок і вже по ньому визначають, чи вигідно будувати новобудову зараз або ж краще зачекати?

Якщо попит низький або ж взагалі відсутній, то будівництво нової споруди буде відкладено на невизначений час.
Якщо витрачаються гроші на будівництво — відповідно, ціна на квартиру/таунхаус/будинок підвищується. До чого це призводить? Покупці купують нерухомість “з історією”.

• Вторинний і первинний ринок також по-різному реагують на усілякі нестабільні ситуації. Наприклад, якщо попит на нерухомість падає — організація може збанкрутувати. У той час, на вторинне житло погана тенденція не позначиться, адже вартість залежить лише від власника. Вторинний ринок швидко підлаштовується під сьогоднішні реалії, а ось новобудова напряму залежить від попиту.
• Житло другого сорту має більш стабільний ринок та може запропонувати покупцю найширший вибір нерухомості, серед якого кожен зможе знайти для себе найоптимальніший варіант.

Але також, не варто забувати, що старе житло може мати багату історію та безліч власників,
а це означає, що вам можуть підсунути квартиру з «сюрпризом».
Тому, будьте обачливі!

Який висновок?

Робити висновок про те, що якийсь із ринків краще — нерозумно! Обидва мають як плюси, так і мінуси! Усе залежить від покупця. Бажаєте купити нову квартиру/будинок чи таунхаус? Будь ласка, обирайте! Ні? Звертайтесь до агентства та шукайте на вторинному ринку! Таким чином, лише Ваші вподобання впливають на остаточний вибір.

Єдине, що ми рекомендуємо, підходити до покупки відповідально та не квапитись з вибором, адже порівняльний аспект ще ніхто не відміняв!